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    大勢觀點

    樓市的理性比繁榮更重要

    成都大勢管理顧問
    對于房地產調控,一些人的認識誤區是“降房價”。其實,調控的終極目標是讓中國房地產市場更加健康地發展,即回歸到理性的軌道上來,“降房價”不過是表現之一。所以,我們判斷調控有效與否,就要看房地產市場是否在向理性回歸。

      5月1日起,《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》正式執行,要求北京所有商品房必須實行“一房一價”,并在售樓處公示多項樓盤信息。但5月5日國家發改委公開了對北京市30多家房地產開發企業在售樓盤明碼標價執行情況的調查結果,保利、首開、綠地、中信、中鐵等并未全面執行。

      有媒體稱此為樓市的“抗藥性”。“抗藥性”是醫學名詞,原是指病原體及腫瘤細胞等對化學治療藥物敏感性降低。當藥物不能殺死或抑制病原時,抗藥性一詞等于藥物劑量失敗或藥物耐受。樓市產生“抗藥性”,即使不能就此判斷調控手段失效(或部分失效),也可以看出樓市對調控的“耐受”在增強。

      “抗藥性”的另一表現是,從最近的市場成交數據看,市場似乎在回暖。今年五一假期期間(4月30日-5月2日)上海累計成交新建商品住宅629套,日均成交210套。在5月,上海預計將有52個住宅項目開盤,比4月份的33個增加58%,比2010年5月份的最終開盤量47個則增加了11%。同樣,5月6日深圳市成交141套新房住宅,成交面積10286.11平方米;廣州市一手住宅樓盤網簽共279套,環比5月5日上漲13.9%;成交面積31873平方米。5月1日至5月6日,廣州市一手住宅樓盤網簽共1072套,成交均價11024元/平方米。與廣州樓市4月的表現相比,5月廣州房價并無下降跡象。5月8日,碧桂園在南京一次性推出4200套房源,顯示出對市場的信心。

      “抗藥性”的產生,是市場與調控政策的博弈,具體到開發商身上,就是在企業逐利的本質下產生的“上有政策,下有對策”,比如,為了降低項目銷售均價,有開發商將精裝修房源在銷售時與購房者簽兩份合同,一份是購房合同,一份是裝修合同,玩起數字游戲。

      但也有開發商將調控看做是向理性回歸的好機會,趁市場調整之機,進行企業內部結構的調整,為企業長遠、健康發展“打樁”。近日,世茂就分拆酒店、旅游及休閑房地產業務在香港主板獨立上市的可行性向港交所作出初步查詢,這意味著世茂正在擺放棋子,謀劃更大的棋局;根據保監會的公告,珠江人壽已經獲批,珠江系成為該人壽的實際控制人,華南五虎之一再一次在多元化發展上先行一步。多位開發商大佬言,希望中國房地產理性發展,這樣才有利于企業發展。

      有專家指出,房地產經濟過去在很長的時間內成了中國經濟的發動機,房地產曾經在上世紀90年代拯救了中國經濟,在亞洲金融危機之后,再也沒有哪一個市場經濟體表現出了如此的潛力。

      正因為如此,中國的房地產經濟出現了非理性繁榮,行業利潤被指暴利,房價上漲速度驚人,房地產資產出現泡沫,并以驚人的速度耗盡著寶貴的土地資源……一輪又一輪的調控正是對這種行業“病態”的治理。

      中國房地產業已經繁榮了20年,繁榮周期還能持續多久?即使中國高速發展的城市化進程支撐著房地產業發展,這個行業脫離正常軌道發展也是危險的,回歸理性才更加健康和安全。

      另一方面,有專家指出,近期出現的大宗商品暴跌引發的恐慌,可能是整個世界新危機的杠桿支點。國際油價5月6日在繼前一個交易日重挫之后再次下跌,紐約和倫敦市場油價本周跌幅均創下以美元計價以來的單周最高紀錄。油價是大宗商品和基礎物價之母,油價下挫,表明當前國際價格體系可能面臨重大危機;白銀價格也出現了慘烈的暴跌。從去年8月底到今年4月底,一路從19美元飆到48美元,漲幅高達150%,但是最近白銀一路下挫,甚至一天的跌幅超過了12%,四天的跌幅就超過25%。

      經濟學家巴曙松表示,目前的數據,確認了中國已經越過劉易斯拐點,同時,人口紅利窗口期也即將關閉。他認為這是大拐點即將到來的標志,是趨勢性的改變。

      回到中國房地產業,必須適應這種趨勢性的改變,防止新的危機帶來的影響。所以,無論從哪個層面看,房地產的理性都比繁榮更重要。
     
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